직원 숙소로 아파트를 보유했다면? 2026 종부세 사원용주택 합산배제 9월 30일까지 확인
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메인 키워드: 2026 종부세 사원용주택 합산배제
기준일: 2026년 9월 25일
회사나 개인사업자가 직원 숙소로 아파트나 주택을 보유하고 있다면 2026년 종합부동산세를 확인할 때 그냥 회사 소유 주택으로만 판단해서는 안 됩니다.
국세청이 정한 요건을 충족하는 사원용주택은 주택분 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외될 수 있기 때문입니다. 2026년 합산배제 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 국세청
따라서 직원 숙소를 보유하고 있는 사업주라면 우선 해당 주택이 사원용주택 합산배제 요건에 해당하는지 확인할 필요가 있습니다.
영향을 받는 사람
이번 내용을 확인할 필요가 있는 사람은 종업원에게 사택·기숙사·직원 숙소 등을 제공하기 위해 주택을 보유하고 있는 법인 및 사업주입니다.
특히 회사 명의로 아파트를 보유하면서 직원에게 숙소로 제공하고 있거나, 개인사업자가 본인 소유 주택을 종업원의 주거 목적으로 제공하고 있다면 대상 여부를 확인해볼 필요가 있습니다.
다만 '직원에게 숙소로 제공하고 있다'는 사실 하나만으로 모든 주택이 자동으로 합산배제되는 것은 아닙니다. 주택 요건과 실제 제공 대상, 임대조건 등을 함께 살펴봐야 합니다. 국세청
검색자가 해결하려는 질문
이 글에서 확인하려는 핵심 질문은 두 가지입니다.
“회사 명의 직원 숙소도 종부세에 들어가는가?”
“합산배제를 받으려면 9월 30일까지 무엇을 해야 하나?”
결론적으로 회사가 보유하고 있다는 이유만으로 무조건 합산배제되는 것은 아닙니다. 국세청이 정한 사원용주택 요건을 충족하고 필요한 신고를 해야 합니다.
요건을 충족해 합산배제가 적용되면 해당 주택은 주택분 종합부동산세 과세표준에 합산되는 주택의 범위에서 제외됩니다. 국세청
2026년에는 언제까지 신고해야 할까?
가장 먼저 확인할 날짜는 2026년 9월 30일입니다.
국세청은 사원용주택 등의 합산배제를 적용받으려는 납세자가 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 하도록 안내하고 있습니다. 국세청
2026년 9월 25일을 기준으로 보면 신고기간이 이미 진행 중이므로 신규로 적용받아야 하는 사업자는 대상 여부부터 빠르게 확인하는 것이 좋습니다.
국세청은 2026년 9월 10일 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고·신청 관련 안내를 발표했습니다. 홈택스를 이용하면 과세물건 자동입력 등의 미리채움 서비스와 합산배제 자가진단, 모의 세액계산 등 신고 도움 서비스도 이용할 수 있다고 안내하고 있습니다. 국세청
어떤 직원 숙소가 사원용주택 합산배제 대상일까?
국세청의 2026년 공식 안내를 기준으로 사원용주택은 과세기준일 현재 종업원의 주거를 위해 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유 주택이어야 합니다.
여기에 주택 자체의 요건도 있습니다. 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택이 대상이 될 수 있습니다. 국세청
저가 제공 여부도 따져야 합니다. 국세청은 임대보증금 등에 관한 별도 기준을 두고 있으므로 회사가 직원에게 받은 보증금이나 월 임대료가 있다면 이를 포함해 확인해야 합니다. 2026년 공식 안내에서는 월 임대료의 연간 환산에 적용되는 이자율을 **3.1%**로 제시하고 있습니다. 국세청
즉, 단순히 회사가 소유한 아파트에 직원이 살고 있다는 사실만 확인할 것이 아니라 주택 규모 또는 공시가격, 실제 거주자, 회사와 거주자의 관계, 보증금과 임대료 등을 함께 확인해야 합니다.
대표나 주주가 사는 회사 아파트도 될까?
이 부분은 특히 주의해야 합니다.
국세청의 2026년 안내에서는 개인사업자의 경우 사용자와 일정한 친족관계에 있는 종업원에게 제공하는 주택은 대상에서 제외합니다.
법인의 경우에도 해당 법인의 주주 또는 출자자인 임원에게 제공하는 주택은 원칙적으로 합산배제 대상에서 제외되며, 국세청 안내에는 소액주주 등에 관한 예외도 함께 제시되어 있습니다. NTS
따라서 회사 명의 숙소라는 이유만으로 판단하기보다 실제로 누가 거주하고 있는지를 확인하는 과정이 중요합니다.
특히 대표이사나 주주·출자자인 임원이 사용하고 있다면 일반 직원에게 제공하는 숙소와 동일하게 처리할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
올해 처음 신고한다면 무엇을 확인해야 할까?
우선 해당 주택의 2026년 과세기준일 현재 상태를 기준으로 자료를 확인하는 것이 중요합니다.
등기나 보유자료를 통해 실제 사용자가 해당 주택을 소유하고 있는지 확인하고, 공시가격과 주택 규모도 확인해야 합니다. 그다음 실제 입주자가 종업원인지, 회사와 해당 종업원의 관계가 합산배제 제외 사유에 해당하지 않는지 살펴봐야 합니다.
직원에게 보증금이나 월세를 받고 있다면 저가 제공 요건도 함께 검토해야 합니다.
요건을 확인한 뒤 합산배제를 적용받으려면 국세청 안내에 따른 합산배제(변동)신고서를 신고기간 내 제출해야 합니다. 사원용주택의 경우 국세청은 종합부동산세법 시행규칙 별지 제4호 서식을 안내하고 있습니다. 국세청
작년에 신고했다면 올해도 무조건 다시 신고해야 할까?
이미 합산배제를 신고한 사업자라면 신규 신고자와 상황이 다를 수 있습니다.
국세청의 2026년 신고 안내 Q&A에서는 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우 올해 다시 신고할 필요가 없다고 안내하고 있습니다. 국세청
따라서 과거 신고 이력이 있다면 무조건 같은 신고를 반복하기보다 기존 신고내용과 올해 상태에 변동이 있는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
주택이나 이용 상태에 변동이 생겼다면 기존 신고내용을 그대로 전제로 판단하지 말고 2026년 신고 대상인지 다시 확인해야 합니다.
합산배제를 받으면 무엇이 달라질까?
합산배제의 핵심은 해당 주택을 매각하거나 주택 자체를 과세대상에서 없애는 것이 아닙니다.
요건을 충족하는 사원용주택을 주택분 종합부동산세 과세표준에 합산되는 주택 범위에서 제외하는 것입니다. 국세청
따라서 여러 주택을 보유한 법인이나 사업자라면 실제 종부세 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
다만 실제 절감되는 세액은 보유한 다른 주택과 과세표준 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 "직원 숙소 한 채를 신고하면 종부세가 얼마 줄어든다"는 식으로 일률적으로 계산할 수는 없습니다.
신고만 하면 끝나는 것은 아니다
합산배제는 신고했다고 해서 이후 요건을 확인하지 않아도 되는 제도가 아닙니다.
국세청은 합산배제를 적용받은 뒤 요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 감면받은 종합부동산세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있다고 안내하고 있습니다. 국세청
따라서 신고 전에 직원 숙소의 실제 이용 상태와 대상자, 공시가격 및 규모, 임대조건 등을 근거자료와 함께 확인하는 것이 중요합니다.
9월 30일 전에 확인할 것
직원 숙소를 보유하고 있다면 먼저 그 주택이 회사 또는 개인사업자 본인 소유인지, 실제로 종업원의 주거용으로 제공되고 있는지를 확인하세요.
이어 국민주택규모 또는 공시가격 요건을 충족하는지, 보증금이나 월세를 받는 경우 저가 제공 요건에 맞는지 살펴봐야 합니다. 법인이라면 거주자가 주주 또는 출자자인 임원 등에 해당하는지도 확인해야 합니다.
처음 합산배제를 적용받으려는 경우라면 신고서와 필요한 자료를 준비해 2026년 9월 30일까지 신고 대상 여부를 확인하고 처리하는 것이 핵심입니다. 기존 신고자라면 올해 변동사항이 있는지도 함께 점검하는 것이 좋습니다.
홈택스를 이용하는 경우 국세청이 제공하는 종합부동산세 신고 도움 서비스를 활용할 수 있습니다. 세부 사실관계에 따라 적용 여부가 달라질 수 있다면 국세청 상담 또는 세무 전문가를 통해 개별 상황을 확인하는 방법도 있습니다. 국세청
공식자료
자료명: 합산배제 및 과세특례 신고 - 합산배제 사원용주택 등
기관명: 국세청
기준일: 2026년 9월 25일 확인
직접 확인: 국세청 합산배제 및 과세특례 신고 공식 안내
자료명: 국세청, 2026년 종합부동산세 합산배제와 과세특례를 신고·신청하세요
기관명: 국세청
발표일: 2026년 9월 10일
기준일: 2026년 9월 25일 확인
직접 확인: 국세청 2026년 종합부동산세 합산배제·과세특례 공식 보도자료
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