상가 임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 가게부터 비우는 것은 신중해야 합니다.
상가를 인도받아 점유하고 사업자등록을 해 대항력을 갖춘 임차인은 그 상태를 유지하는 것이 중요합니다. 보증금을 받지 못한 채 먼저 점포를 넘겨주거나 사업자등록을 다른 곳으로 옮기면 기존에 확보한 권리관계에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
이럴 때 확인해야 하는 제도가 상가 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝났는데도 보증금의 전부 또는 일부가 반환되지 않았다면 일정 요건 아래 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 특히 중요한 점은 신청만 한 뒤 바로 가게를 비우는 것이 아니라, 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 이전하는 것입니다.
보증금을 못 받았는데 왜 가게부터 빼면 문제가 될까
상가 임대차에서 대항력은 단순히 계약서를 가지고 있다고 생기는 권리가 아닙니다.
상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 상가를 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 즉 건물 소유자가 바뀌는 등의 상황에서도 임차관계를 주장할 수 있는 중요한 기반이 됩니다.
문제는 임대차계약이 끝났는데 보증금을 받지 못해 다른 점포로 이전해야 하는 경우입니다.
기존 점포의 점유를 넘기고 사업자등록까지 옮겨 버리면 기존에 갖고 있던 대항요건을 유지하기 어려워질 수 있습니다. 법제처 생활법령정보도 보증금을 돌려받기 전에 이사하면 종전의 대항력이나 우선변제권을 잃어 보증금 회수가 어려워질 수 있기 때문에 임차권등기명령 제도가 마련돼 있다고 설명합니다.
따라서 임대인이 “다음 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있으니 일단 가게부터 빼 달라”고 말한다고 해서 보증금을 받지 않은 상태에서 무조건 점포를 넘기는 것은 피하는 편이 좋습니다.
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까
기본 요건은 두 가지입니다.
임대차가 종료돼 있어야 하고, 보증금을 전부 돌려받지 못한 상태여야 합니다.
계약기간이 만료된 경우뿐 아니라 적법한 해지통고 또는 합의해지로 임대차가 종료된 경우에도 신청을 검토할 수 있습니다. 보증금 전체가 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
예를 들어 보증금 5천만 원 가운데 임대인이 4천만 원만 돌려주고 나머지는 나중에 주겠다고 한다면, 남아 있는 보증금에 대해서도 임차권등기명령 문제를 확인할 필요가 있습니다.
반대로 계약이 아직 정상적으로 진행 중이라면 단순히 “앞으로 보증금을 못 받을 것 같다”는 이유만으로 바로 임차권등기명령을 신청하는 제도는 아닙니다. 우선 임대차가 실제로 종료됐는지를 확인해야 합니다.
신청했다고 바로 가게를 비워도 되는 것은 아니다
여기에서 가장 많이 혼동하는 부분이 있습니다.
임차권등기명령을 신청한 날과 임차권등기가 실제로 마쳐진 날은 다릅니다.
상가건물 임대차보호법은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나, 이미 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 임차권등기 이후에는 점유 등 기존 대항요건을 상실해도 이미 확보한 권리가 유지됩니다.
따라서 안전하게 판단하려면 다음 순서를 기억하는 것이 좋습니다.
계약 종료 확인 → 보증금 미반환 확인 → 임차권등기명령 신청 → 임차권등기 완료 확인 → 점포 인도와 사업장 이전 검토
법원에 서류를 제출했다는 이유만으로 곧바로 점포 열쇠를 넘기거나 사업자등록을 이전하기보다는 등기사항증명서 등을 통해 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인하는 것이 중요합니다. 법제처 생활법령정보 역시 임차권등기 후 이사를 가더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다고 안내하고 있습니다.
신청하기 전에 준비할 자료
임차권등기명령은 임차한 상가건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청합니다.
구체적인 사건에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있지만 일반적으로는 임대차계약 관계와 보증금 미반환 사실, 기존의 대항력이나 우선변제권을 확인할 수 있는 자료를 준비하게 됩니다.
대표적으로 확인할 자료는 임대차계약서, 건물 등기사항증명서, 사업자등록 관련 자료, 점포를 인도받아 사용해 온 사실을 확인할 자료입니다. 확정일자를 받아 우선변제권을 주장하는 경우라면 확정일자 관련 자료도 확인해야 합니다. 상가 일부만 임차한 경우에는 임차 부분을 특정할 수 있는 도면이 필요할 수도 있습니다.
환산보증금도 확인해야 한다
상가라고 해서 모든 임대차에 상가건물 임대차보호법의 모든 조항이 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.
법은 지역별로 정해진 환산보증금 기준을 두고 있으며, 일정 기준을 초과한 임대차에는 일부 조항만 적용하도록 정하고 있습니다. 임차권등기명령을 규정한 제6조는 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 조항으로 별도 열거돼 있지 않기 때문에, 보증금 규모가 큰 상가라면 제6조에 따른 임차권등기명령을 당연히 이용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
월세가 있는 상가의 환산보증금은 일반적으로 보증금 + 월차임 × 100 방식으로 계산하며, 적용 기준은 지역에 따라 다릅니다. 현재 기준은 상가건물 임대차보호법 시행령에서 확인할 수 있습니다.
따라서 보증금이나 월세가 큰 상가라면 점포를 비우기 전에 자신의 계약이 임차권등기명령 적용 대상인지 법원이나 법률전문가를 통해 확인하는 것이 안전합니다.
이미 대항력을 갖추지 못했다면 상황이 달라진다
임차권등기명령은 이미 갖고 있던 권리를 보전하는 역할만 하는 것은 아닙니다.
법에 따르면 임차권등기가 마쳐질 때까지 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했던 임차인도 등기가 완료되면 그 시점부터 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
다만 이 경우에는 처음부터 대항력과 우선변제권을 가지고 있던 임차인과 결과가 같다고 생각하면 안 됩니다.
임차권등기 전에 이미 건물에 저당권 등 선순위 권리가 설정돼 있었다면 임차권등기를 나중에 했다고 해서 그 선순위 권리보다 앞설 수 있는 것은 아닙니다. 보증금 회수 가능성을 판단할 때는 반드시 건물 등기부의 근저당권·압류·가압류 등 선순위 권리를 함께 확인해야 합니다.
임차권등기를 하면 보증금이 자동으로 들어오는 것은 아니다
임차권등기명령의 핵심 목적은 보증금을 대신 받아주는 것이 아니라 점포를 떠난 뒤에도 권리를 보전할 수 있도록 하는 것입니다.
따라서 임차권등기를 했다고 임대인이 자동으로 보증금을 지급하는 것은 아닙니다.
등기가 완료됐는데도 임대인이 계속 보증금을 돌려주지 않는다면 내용증명 등을 통한 반환 요구, 지급명령이나 보증금 반환소송, 이후 강제집행 등 별도의 회수 절차를 검토해야 할 수 있습니다.
반대로 임대인이 “임차권등기를 먼저 지워 주면 보증금을 주겠다”고 요구하는 상황도 주의해야 합니다. 생활법령정보에서는 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다고 안내하고 있습니다.
또한 상가건물 임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
계약이 끝났어도 보증금을 받을 때까지 관계가 완전히 사라지는 것은 아니다
상가 임대차에서는 계약기간이 끝났다는 이유만으로 임대인과 임차인의 관계가 즉시 모두 끝나는 것은 아닙니다.
대법원은 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차가 기간 만료나 합의 등으로 종료됐더라도 보증금이 반환되지 않았다면 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다는 입장을 확인하고 있습니다. 2026년 대법원 판결에서도 대항력 있는 상가 임대차가 종료된 뒤 보증금이 반환되지 않은 상태에서 건물이 양도된 사건과 관련해 이 원칙이 다시 확인됐습니다.
이 때문에 “계약기간이 끝났으니 무조건 오늘까지 점포를 비워야 한다”는 말만 듣고 보증금을 받지 않은 상태에서 서둘러 인도할 필요는 없습니다.
다만 계속 점포를 사용하거나 영업하는 경우 차임 등 별도의 문제가 생길 수 있으므로, 보증금이 미반환된 상황에서 계속 영업할 것인지, 영업을 중단하고 점유만 유지할 것인지도 계약 내용과 구체적인 상황에 따라 판단해야 합니다.
보증금을 못 받은 상태라면 이 순서부터 확인하자
계약 종료일이 지났는데 보증금이 들어오지 않았다면 먼저 계약서와 해지·종료 사실을 확인합니다.
그다음 임대인에게 아직 받지 못한 정확한 보증금 금액을 확인하고, 상가 등기부를 발급해 현재 소유자와 근저당·압류 등 권리관계를 살펴봅니다.
이후 자신의 임대차가 상가 임차권등기명령 적용 대상인지 확인하고, 대상이라면 관할 법원에 신청합니다.
그리고 가장 중요한 단계가 남습니다.
임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인하기 전에는 점포 인도와 사업자등록 이전을 서두르지 않는 것입니다.
보증금 반환 문제가 생겼을 때 핵심은 단순히 “계약이 끝났는가”가 아닙니다. 보증금을 받지 않은 상태에서 점포를 떠나도 내 권리가 유지되는가를 먼저 확인해야 합니다.
새 점포 계약이나 이전 일정 때문에 마음이 급하더라도, 기존 상가의 보증금을 받지 못했다면 열쇠를 먼저 넘기기 전에 임차권등기명령과 자신의 대항력 상태부터 확인하는 것이 보증금 손실 위험을 줄이는 출발점입니다.
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